È la prima domanda che quasi tutti si fanno quando iniziano a pensare all’acquisto di una casa. E quasi tutti ricevono la stessa risposta: “la rata non dovrebbe superare il 30-35% del tuo reddito netto mensile.”
È una risposta vera. Ma è anche una semplificazione che nasconde una realtà molto più articolata — e che in alcuni casi porta le persone a credere di non potersi permettere un mutuo quando invece potrebbero, o viceversa a sovrastimare la propria capacità di indebitamento.
La verità è che non esiste una risposta unica alla domanda “quanto mutuo posso permettermi”. Esiste una risposta per ogni banca, per ogni profilo, per ogni momento. E capire perché è il primo passo per orientarsi davvero.
La regola del 35%: utile ma incompleta
Il parametro più diffuso — quello che trovi su tutti i siti di comparazione — è questo: la rata mensile del mutuo non dovrebbe superare il 35% del reddito netto mensile.
Se guadagni 2.000 euro netti al mese, la rata massima sostenibile sarebbe di 700 euro. Con un mutuo a 25 anni e un tasso indicativo del 3,5%, quella rata corrisponde a poco meno di 130.000 euro di finanziamento.
È un calcolo rapido e orientativo. Il problema è che si ferma qui e la realtà invece non si ferma mai.
Cosa cambia davvero da banca a banca
Le banche, infatti, non usano tutte la stessa formula. Alcune applicano il classico rapporto rata/reddito, altre usano criteri più articolati che tengono conto degli impegni finanziari già in essere. Ecco una panoramica concreta di come variano i criteri:
Il rapporto impegni/reddito
Alcune banche calcolano il totale di tutti gli impegni finanziari mensili — rata del nuovo mutuo più eventuali rate di prestiti o finanziamenti già in corso — e lo confrontano con il reddito netto. La soglia può essere:
- Inferiore al 35% del reddito netto per la rata del solo mutuo
- Inferiore al 35% del reddito netto al netto degli altri impegni già esistenti — formula più favorevole per chi ha già finanziamenti in corso
- Inferiore all’80% del reddito netto per il totale degli impegni, per i residenti in Italia
- Inferiore al 55% per la clientela straniera — criterio più conservativo per chi non ha residenza italiana
La stessa situazione finanziaria, valutata con criteri diversi, può portare a risultati molto differenti.
L’assegno di mantenimento
Per chi ha obblighi di mantenimento verso un ex coniuge o verso figli, alcune banche considerano l’assegno come un impegno mensile fisso — e lo sottraggono al reddito disponibile prima di calcolare la rata massima. Altre non lo considerano affatto. La differenza può essere significativa.
L’assegno unico per i figli
Alcune banche considerano l’assegno unico per i figli al 100% come reddito aggiuntivo. Altre lo considerano al 50%, per prudenza. Per una famiglia con più figli, questa differenza di trattamento può spostare l’importo massimo finanziabile in modo rilevante.
I premi e il reddito variabile
Straordinari, premi di produzione, provvigioni — tutto quello che non è reddito fisso garantito viene trattato con cautela. Molte banche li considerano aleatori e non li includono nel calcolo, o li includono solo parzialmente. Se una parte significativa del tuo reddito è variabile, questo è un elemento da valutare con attenzione prima di scegliere l’istituto.
Il periodo di prova
Chi è assunto da poco e si trova ancora in periodo di prova rappresenta un profilo complicato per le banche. Non è impossibile ottenere il mutuo, ma le opzioni si restringono e i criteri si fanno più stringenti. È una situazione da gestire con cura, preferibilmente aspettando la conferma del contratto quando possibile.
Il reddito da locazione
Chi possiede immobili e percepisce un canone di affitto può generalmente contare su questo reddito nel calcolo della capacità di indebitamento. La prassi più comune è di considerarlo intero, ma le politiche variano — è sempre opportuno verificare con l’istituto specifico.
Un elemento che molti non considerano: l’affitto che paghi oggi
Se stai pagando un affitto e stai valutando l’acquisto della prima casa, c’è un dettaglio che alcune banche considerano esplicitamente nella valutazione: al momento del rogito, quella rata di affitto sparisce.
Quei soldi — che oggi escono ogni mese per l’affitto — diventano disponibili per il mutuo. Per chi paga un affitto vicino o superiore alla rata del mutuo che sta richiedendo, questo è un argomento concreto da portare sul tavolo durante l’istruttoria. Non tutte le banche lo pesano allo stesso modo, ma è un elemento che un buon consulente sa come valorizzare.
La soglia di sussistenza
C’è un ulteriore criterio che poche persone conoscono e che alcune banche applicano in aggiunta alle soglie percentuali: la verifica che il reddito residuo dopo il pagamento della rata sia sufficiente a garantire un tenore di vita dignitoso al nucleo familiare.
Il parametro di riferimento è la soglia di sussistenza elaborata dall’ISTAT, che varia in base alla composizione del nucleo familiare e alla località di residenza. Non è un valore fisso uguale per tutti — una famiglia di quattro persone che vive in una grande città ha una soglia più alta rispetto a una coppia senza figli in un centro minore.
In pratica: anche se la rata rientra nei parametri percentuali sul reddito, la banca verifica che quanto rimane dopo la rata non scenda sotto questa soglia. Alcune banche applicano ulteriori maggiorazioni rispetto al valore ISTAT base, rendendo il criterio ancora più conservativo.
È un elemento che raramente emerge nella comunicazione bancaria standard, ma che può fare la differenza tra un’approvazione e un rifiuto — soprattutto per nuclei familiari numerosi o per chi vive in aree con costo della vita elevato.
Le soglie relative alle 50 tipologie familiari più diffuse in Italia, ricostruite secondo la nuova metodologia di stima, sono disponibili su IstatData per gli anni dal 2014 in poi.
Un esempio pratico
Nota: i valori utilizzati sono medi nazionali indicativi. In Gallura e più in generale in Sardegna le dinamiche del mercato immobiliare hanno caratteristiche specifiche che possono influire sull’importo finanziabile.
Prendiamo una coppia con un reddito netto combinato di 3.200 euro al mese. Hanno un prestito auto con una rata di 250 euro. Lei riceve un assegno unico per i due figli di 200 euro al mese. Lui ha una componente variabile di circa 300 euro mensili legata a premi aziendali.
Scenario A — banca con soglia rata/reddito < 35%: Reddito considerato: 3.200 euro (i premi aleatori esclusi, assegno unico al 50% = 100 euro inclusi) = 3.300 euro Rata massima al 35%: 1.155 euro Ma c’è già una rata da 250 euro — la rata mutuo massima scende a 905 euro Finanziamento indicativo a 25 anni al 3,5%: circa 180.000 euro
Scenario B — banca con soglia impegni/reddito < 80%: Reddito considerato: 3.200 + 200 (assegno unico al 100%) = 3.400 euro Impegni massimi all’80%: 2.720 euro Già impegnati: 250 euro (auto) Rata mutuo massima: 2.470 euro Finanziamento indicativo a 25 anni al 3,5%: oltre 490.000 euro
La differenza è enorme — e riguarda la stessa coppia, con lo stesso reddito, che chiede un mutuo nello stesso momento.
Ovviamente il secondo scenario non significa che quella coppia possa permettersi realisticamente una rata da 2.470 euro — ci sono considerazioni di buon senso che vanno oltre i criteri tecnici. Ma dimostra che il perimetro di valutazione cambia moltissimo da istituto a istituto, e che la prima banca a cui ci si rivolge non è necessariamente quella con i criteri più adatti al proprio profilo.
Perché questo conta davvero
Quando vai direttamente in filiale, quella banca ti valuta con i suoi criteri. Se non sei nel perimetro, ti dice no. Non ti dice che da un’altra parte avresti potuto avere risposta diversa.
Un mediatore creditizio lavora con decine di istituti contemporaneamente e conosce i criteri di ciascuno. Il suo lavoro non è trovare la banca che ti dà il mutuo — è trovare quella che ti dà il mutuo migliore per il tuo profilo specifico, tenendo conto di tutte le variabili che abbiamo descritto.
La risposta a “quanto mutuo posso permettermi?” non è un numero fisso. È il risultato di un’analisi che vale la pena fare bene, prima ancora di iniziare a cercare casa.
Le soglie e i criteri descritti in questo articolo sono indicativi e basati sulle prassi comuni del mercato. Ogni istituto applica le proprie politiche di credito, soggette a variazione. I dati utilizzati nell’esempio sono valori medi nazionali a scopo illustrativo.
Se hai trovato utile questo articolo lasciami un commento — mi fa sempre piacere sapere cosa è chiaro e cosa no. E se hai incontrato criteri o situazioni diverse da quelle descritte qui, segnalarmelo: il credito evolve continuamente e questo articolo crescerà con lui.